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Grundbuch – Eintragungen können sich auf den Verkauf auswirken


Grundbuch – Eintragungen der Eigentümer und der Rechte Dritter

Im Grundbuch sind sowohl die Eigentümer als auch Rechte Dritter am Grundstück eingetragen. Verschiedene Eintragungen können dazu führen, dass das Haus für die Hausbesitzer schwer verkäuflich oder sogar unverkäuflich wird. Ein Grundbuchauszug kann Klarheit bringen.

Grundbuch - Eintragung; Foto: Gabi Eder / pixelio.de

Grundbuch – Eintragung; Foto: Gabi Eder / pixelio.de

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch ist in drei sogenannte Abteilungen gegliedert. In Abteilung I des Grundbuchs ist der Eigentümer des Grundstücks eingetragen. Dem Eigentümer des Grundstücks gehören in der Regel auch die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude.

Schwierig kann es beim Kauf oder Verkauf des Grundstücks werden, wenn mehrere Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. In diesem Fall sollte möglichst von allen (bei Verkauf) eine schriftliche Vollmacht vorliegen. Ansonsten könnte später die Gefahr bestehen, dass sich einer der Miteigentümer quer stellt.

In Abteilung II des Grundbuchs sind Informationen über mögliche Rechte Dritter eingetragen. Beispielsweise können Vorkaufsrechte, Wohnrechte oder Wegerechte eingetragen sein. Diese Eintragungen können den Verkaufswert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Sofern ein Dritter ein Vorkaufsrecht besitzt, so ist dieser bei einem Verkauf entsprechend zu informieren. Möglicherweise tritt dieser auch zurück und überlässt das Feld dem Kaufinteressenten.

Noch schwieriger kann es sein, sofern eine Person ein lebenslanges Wohnrecht hat. Dieses Wohnrecht ist für alle absolut bindend. Eine Kündigung ist vom Hauseigentümer, selbst bei beabsichtigter Selbstnutzung, nicht möglich. Das Objekt ist damit wirtschaftlich nicht nutzbar und gilt daher meist auch als unverkäuflich. Als Alternative können Gespräche mit dem Bewohner helfen. Meistens wurde gerade älteren Personen dieses lebenslange Wohnrecht eingeräumt. Eine kleinere und dafür komfortablere (altersgerechte) Wohnung und / oder eine Abfindung können manche Probleme lösen.

Gleiches gilt übrigens auch bei eingetragenem Nießbrauch. Der sogenannte Nießbraucher hat das Recht zur Nutzung bzw. Vermietung. Auch in diesem Fall können Gespräche über mögliche Alternativen, von der alle Parteien profitieren, helfen. Dauerhafte Renten wären beispielsweise eine Lösungsansatz.

Hinweis: Einzelne Bundesländer (beispielweise Brandenburg und Bayern) führen kein Baulastenverzeichnis. In diesem Fall werden die Baulasten (Wegerechte, Rechte zur Verlegung von Wasser- oder Kanalrohren, Abstandsrechte zum Nachbarn etc.) in das Grundbuch eingetragen. Diese Lasten lassen sich kaum aus dem Grundbuch löschen.


In Abteilung III sind Hypotheken oder Grundschulden (wikipedia.org/wiki/Grundschuld), die auf dem Grundstück lasten, aufgeführt. In der Regel werden mit dem Kaufpreis zunächst die Grundschulden bzw. Hypotheken abgelöst, so dass das Grundstück anschließend lastenfrei ist. Sofern die Grundpfandrechte, also die Hypotheken und Grundschulden, höher sind als der Kaufpreis, ist das nicht mehr möglich. Käufer sollten sich daher den Kauf eines solchen Grundstücks gut überlegen und ggf. Abstand von diesem Grundstück nehmen.

Grundschuldeintragung im Grundbuch

In vielen Fällen ist nicht genügend Bargeld vorhanden und es kann erforderlich sein, dass bei Kauf der Immobilie eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen werden muss. Ergänzende Informationen zur Grundschuld und zur Grundschuldeintragung findet man unter www.kredite-infoportal.de/grundschuldeintragung-was-muessen-sie-wissen/

Weitere Hinweise zur Unterscheidung zwischen Grundschuld und Hypothek sind unter www.schwaebisch-hall.de/bsh/service/lexikon/grundschuld.php erklärt.

 

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