Tipps zu Zinsbindung, Anschlussfinanzierung und Eigenleistungen bei der Baufinanzierung
Sparen bei der Baufinanzierung – Tipps zu Zinsbindung, Anschlussfinanzierung und Eigenleistungen bei der Baufinanzierung
Ohne solide Finanzierung lässt sich der Traum vom Eigenheim nicht realisieren. Um die Kosten konsequent einzudämmen, braucht es eine clevere Strategie. Dieser Ratgeber macht auf verschiedene Optionen aufmerksam.
Zinsbindung und Anschlussfinanzierung
Die Investition in eine Immobilie ist mit einem erheblichen Risiko verbunden. Zudem handelt es sich um eine langfristige Geldanlage. Beide Tatsachen motivieren zunehmend zu einer langen Zinsbindung. Über zehn Jahre sind bei Baufinanzierungen in Deutschland im Schnitt üblich. Wurden Sondertilgungsrechte mit dem Darlehensgeber verhandelt, verspricht eine dauerhafte Zinsbindung ein hohes Maß an finanzieller Planungssicherheit. Nachteil: Die Zinsbindung ist nicht billig, je länger, desto höher der Zinssatz. Stimmen die finanziellen Mittel, ist eine Baufinanzierung eine Überlegung wert, die zunächst ohne Zinsbindungsdauer startet. Steigt das Zinsniveau, lässt sich die Zinsbindung langfristig fixieren. Diese Vorgehensweise setzt jedoch voraus, dass die Zinsentwicklung aufmerksam und regelmäßig beobachtet wird. Bleibt hierfür keine Zeit, könnten Kreditnehmer alternativ lediglich für einen Teil der benötigten Summe eine Zinsbindung festschreiben lassen, um dennoch vom Sparpotenzial zu profitieren. Für den übrigen Betrag vereinbaren sie eine variable Verzinsung.
Da kein Experte präzise absehen kann, wie sich Zinsen künftig entwickeln, sollte die Anschlussfinanzierung rechtzeitig thematisiert werden. Das sogenannte Forward Darlehen ist hinsichtlich des potenziellen Zinserhöhungsrisikos eine interessante Option. Das Onlineportal NIST versteht sich als unabhängiger Baufinanzierungsratgeber und klärt Verbraucher über diverse Themen rund um die Immobilienfinanzierung auf. Das Themenspektrum reicht von Maklerprovision bis Baukindergeld. Wie die Redaktion in einem Beitrag zur Anschlussfinanzierung erklärt, sollten Hausbesitzer ein Forward Darlehen bei der Baufinanzierung berücksichtigen, wenn Zinsen schnell und stark anzusteigen drohen. Anhand eines Rechenbeispiels verdeutlichen die Finanzierungsexperten, wann sich diese Art Anschlussfinanzierung lohnt.
Ziel des Forward Darlehens besteht darin, sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft zu sichern, um einen laufenden Kredit kosteneffizient abzulösen. Aufgrund von Zinsaufschlägen machen sich derartige Darlehen erst bezahlt, wenn die Zinsen bis zum Ablösen des laufenden Darlehens über den Aufschlägen liegen. Ansonsten ist die Darlehensart teurer als herkömmliche Baukredite. In der Regel ist es ausreichend, wenn sich Kreditnehmer rund 36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit der Thematik beschäftigen.
Überaus gefährlich kann eine kurze Zinsbindung bei der Immobilienfinanzierung werden, wenn sich Kreditnehmer zudem für eine geringe Tilgung entscheiden. Schließlich werden bei dieser Kombination bis zum Ende der Zinsbindung nur wenig Schulden zurückgezahlt. Das Risiko bei Zinserhöhungen in finanzielle Bedrängnis zu geraten, ist hoch. Haushalte, die monatlich lediglich geringe Beträge tilgen können, sind mit einer Zinsbindung von mindestens 15, besser 20 Jahren besser beraten.
„Lassen Sie sich für jedes Darlehensangebot ausrechnen, wie hoch Ihre Rate nach dem Ende der Zinsbindung ausfällt, falls der Zinssatz für den Anschlusskredit auf 5 oder 6 Prozent steigt. Können Sie die Rate dann vermutlich nicht mehr zahlen, sollten Sie sich für eine längere Zinsbindung entscheiden“, rät die Stiftung Warentest in einem Verbraucherratgeber über teure Fehler bei der Baufinanzierung. Darin werden auch versteckte Baukosten, mangelndes Eigenkapital und die Überschätzung der finanziellen Belastbarkeit thematisiert.
Sparen lässt sich außerdem mit einer flexiblen Rückzahlung. Hierfür wird mit dem Kreditgeber vereinbart, dass die Tilgung innerhalb der Zinsbindungsfrist beispielsweise zweimal verändert werden darf. Dadurch sind Kreditnehmer flexibler und können auf Veränderungen beim Einkommen reagieren. Erhöhen sich die Einnahmen, könnte die monatliche Darlehensrate entsprechend gesteigert werden, um den Schuldenberg zügig abzubauen.
Eigenleistungen: Nicht immer sinnvoll und preiswert
Arbeiten am Bau, die Bauherren selbstständig durchführen, werden als Eigenleistungen bezeichnet. Da hierbei auf Fachkräfte verzichtet werden kann, lässt sich jede Menge Geld sparen, wodurch sich der Bedarf an Fremdkapital reduziert. Das Verlegen von Fußböden, Tapezieren und Malerarbeiten sind typische Beispiele. Entscheidend ist, dass am Bau keine Mängel durch Eigenleistungen entstehen. Das kann im Vergleich zur Beauftragung eines Fachmanns am Ende deutlich teurer werden.
Hinzu kommt, dass viele Materialien, die von Hausbesitzern eigenhändig beschafft werden, deutlich teurer sind. Baufirmen handeln mit Zulieferern attraktive Mengenrabatte aus, die ein Verbraucher nicht erwarten darf. Gibt die Baufirma die Rabatte an Kunden weiter, lassen sich die Gesamtkosten senken. Auch der Zeitaufwand für die Durchführung von Eigenleistungen ist nicht zu unterschätzen und kann die Rentabilität schmälern. Es sollte daher umfassend geprüft werden, welche baulichen Erledigungen tatsächlich lohnenswerte Positionen darstellen.
Bei Eigenleistungen besteht die Gefahr des Verlusts von Gewährleistungsansprüchen gegenüber der Baufirma. Lässt sich beispielsweise nicht nachweisen, ob ein Schaden am Gebäude durch unsachgemäße Eigenleistungen oder das Bauunternehmen verursacht wurde, sind juristische Probleme vorprogrammiert. Nicht zu vergessen potenzielle Schadensersatzansprüche, die Unternehmen gegenüber dem Bauherrn geltend machen dürfen, wenn Eigenleistungen nicht einwandfrei oder pünktlich erledigt werden.
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