Welche Sanierungskosten sind von der Steuer absetzbar?

Sanierungskosten können teilweise steuerlich abgesetzt werden. Dabei muss zunächst unterschieden werden, ob das Gebäude vermietet wird oder selbst genutzt wird. Das Gesetz zur “steuerlichen Förderung von energetischen Sanierungsmaßnahmen an Wohngebäuden“, welches als Enwurf in 2011 bereits vorlag, wurde leider nie beschlossen. Dennoch ist einiges möglich.

Absetzbarkeit der Kosten von der Steuer ; Foto: pixelio.de © Klaus-Uwe Gerhardt

“Steuer” -Regelungen für Hausbesitzer, die ihr Wohneigentum selbst bewohnen

Grundsätzlich können bei Selbstnutzung des Wohneigentums typische Handwerkerkosten teilweise abgesetzt werden. Dabei kann nur die reine Arbeitsleistung (inkl. Fahrkosten und Gerätenutzungskosten) abgesetzt werden, dass heißt keine Materialkosten. Die Obergrenze liegt bei maximal 6.000 €. Angesetzt können hiervon 20%, also 1.200 € im Maximum. Wichtig ist grundsätzlich eine Handwerkerrechnung aus welcher Material und Lohnkosten hervorgehen. Diese Rechnung ist nachvollziehbar, per Überweisung zu bezahlen und die Rechnung ist mind. 2 Jahre aufzubewahren.

Welche Kosten sind absetzbar?

Handwerkerkosten, die dem Erhalt bzw. Sanierung des selbstgenutzten Gebäudes dienen. Hier einige typische Beispiele:

• Schornsteinfeger
• Gartenbaufirma, die den Rasen pflegt, die Hecke schneidet etc.
• Maler, der die Fassade streicht
• Heizungsfirma, die den alten Heizkessel gegen einen neuen tauscht (… Achtung nur die Arbeitsleistung ist ansetzbar!)
• Fenstertausch
• Badmodernisierung
• Parkettverlegung
• Schaffung von neuem Wohnraum am bestehehden Gebäude (Dachgeschossausbau, Anbau Wintergarten)
• Wartung von Haushaltsgeräten (auch Computertechnik)

Unter bestimmten Umständen können sogar unbedingt erforderliche Sanierungen als außergewöhnliche Belastung angesetzt werden. Insbesondere, wenn gesundheitliche Gefahren drohen, bei Nichtsanierung wäre eine derartige Absetzbarkeit begründet. Inwieweit das Finanzamt diese Kosten akzeptiert, sollte gegebenenfalls mit einem Steuerberater vorab abgeklärt werden. Nicht wenige Fälle werden letztendlich vor dem BFH entschieden. Gleiche Vorraussetzungen können beispielsweise bei Wohnungsbrand oder Hochwasserschäden  gegeben sein. Ähnlich, wie bei der Absetzbarkeit der Arztkosten als außergewöhnliche Belastung, ist auch bei Sanierungskosten ein Eigenanteil selbst zu tragen. Dieser liegt zwischen ein und sieben Prozent der Gesamteinkünft und ist abhängig von den familiären Verhältnissen.

“Steuer” -Regelungen für Hausbesitzer, die ihr Wohneigentum vermieten

Vermieter können die Kosten für die Sanierung des Gebäudes oder für die Erweiterung als Herstellungsaufwand ansetzen. Dabei wird unterschieden in Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand.

Herstellungskosten

• Sanierungskosten, wenn hierdurch etwas “neues” geschaffen wird (neue Fenster, Heizung, etc. aber auch Schaffung von Wohnraum – Anbauten)
• Steuerliche Absetzbarkeit: Abschreibung der Kosten über einen definierten Abschreibungszeitraum (10 bis 50 Jahre)

Erhaltungskosten

• Kosten, die der Erhaltung des Bestands dienen (Wände streichen, Reparaturen)
• Steuerliche Absetzbarkeit: steuerlich sofort und in voller Höhe absetzbar
  • Hinweis: 4.000 € sind problemlos absetzbar (Rechnungen als Nachweis erforderlich)

Doppelförderung

Es gibt noch ein weiteres Steuer -Kriterium: Es darf keine Doppelförderung vorliegen. Das bedeutet, dass eine Kombination mit anderen Förderprogrammen (KfW-Darlehen), steuer freie Zuschüsse, Investitionszulage, Förderung für Baudenkmale, Förderung in speziellen Sanierungsgebieten, sonstige öffentliche Förderung etc. in der Regel nicht möglich ist.

Inwieweit sich in diesen Fällen die Abschreibung von der Steuer rechnet oder ein anderes Förderprogramm zu bevorzugen ist, muss dann im Einzelfall vorher genau durchgerechnet werden. Möglicherweise sollte in schwierigen Fällen zuvor auch der Steuerberater konsultiert werden.

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